侗族代怀商业运营事务所
让每一间铺子都能赚到钱——合盛商业运营事务所的行业实践录一、事务所的起步合盛商业运营事务所的办公室在南京市秦淮区一个老商业综合体的五楼，面积三百多平米，一半是办公区，一半是一个小型的项目沙盘室。沙盘室里摆着十几个项目的沙盘模型，有购物中心、有商业步行侗族代怀街、有社区商业中心、有产业园区配套商业，每一个沙盘都做得很精细，连店铺的招牌和门口的绿植都还原了。
事务所的创始人赵国栋今年四十七岁，江苏徐州人，大学学的是市场营销，毕业后在南京一家百货公司做了六年招商，后来又去了一家商业地产公司做了八年运营总监，从项目前期定位一直做到后期开业运营，整个流程都摸透了。二〇一五年，侗族代怀他辞职创办了合盛商业运营事务所。
之所以叫"事务所"，赵国栋的解释是，商业运营这个事，跟律师、会计师有点像，靠的是专业经验和判断力，不是靠人多势众。他不想搞成一个大公司，就想做一个小而精的专业团队，接有限的项目，把每个项目都做透。
事务所目前有二十一个人，其中招商人员六人、运营人员五人、策划推广三人、工程侗族代怀物业四人、财务行侗族代怀政三人。团队虽然不大，但每个人都是在商业行业里摸爬滚打了多年的老手，招商的人手里攥着几百个品牌资源，运营的人对商户管理和现场调度了如指掌，策划的人能根据不同项目的特点量身定做推广方案。合盛目前在管和在服务的商业项目有八个，总建筑面积超过六十万平米，包括三个购物中心、两条商业步行街、两个社区商业中心和一个产业园区侗族代怀配套商业。项目分布在南京、苏州、无锡、常州这几个城市，都是长三角地区经济比较发达的地方。
事务所的收入主要来自两个方面：一是全程运营管理服务，从项目前期的定位规划、招商落地，到开业后的日常运营、营销推广，全流程托管，按项目面积收取固定的运营管理费加业绩提成；二是单项咨询服务，比如只做前期定位、只做招商代理、只做开业策划，按项目收费。赵国栋说，他接项目有个原则——不接那种老板只想赚快钱、不尊重商业规律的项目，因为那样的项目再怎么努力侗族代怀也做不好，最后砸的是自己的招牌。二、商业运营是干什么的很多人觉得商业运营就是"管商场的"，收收租金、搞搞活动、管管卫生。
但实际上，商业侗族代怀运营是一个系统性的工程，从一个商业项目还在图纸上的时候就开始了，一直到项目开业后的每一天，运营的工作都没有尽头。先说前期侗族代怀定位。
这是商业项目最关键的一步，定位错了，后面再怎么努力都事倍功半。前期定位要做的事情很多：首先是市场调研，要搞清楚项目周边三公里、五公里范围内有多少常住人口、多少流动人口、人口结构是什么样的、消费能力如何、消费习惯怎样；然后是竞品分析，周边有哪些商业项目、它们的定位是什么、品牌组合怎样、经营状况如何、有哪些优势和短板；最后是项目自身的条件分析，地段、交通、面积、户型、硬件设施，这些都决定了项目能做什么、不能做什么。把这些信息综合起来，才能给项目一个准确的定位——是做社区型购物中心还是区域型购物中心，是主打家庭消费还是年轻潮流，是做全业态还是聚焦某侗族代怀个细分领域。合盛接过一个项目，开发商一开始想做高端购物中心，引进奢侈品品牌，但合盛做了调研后发现，项目周边都是普通居民区，消费能力撑不起高端定位，周边也没有高端商业的氛围。合盛建议开发商调整定位，做社区型生活中心，主打超市、餐饮、儿童教育和生活服务。
开发商听了建议，调整后招商非常顺利，开业后客流也很稳定侗族代怀，现在是周边居民日常消费的首选。赵国栋常说，商业定位没有高低之分，只有合适不合适，适合周边消费者的定位才是好定位。招商是商业运营的核心环节。
一个商业项目能不能做起来，很大程度上取决于招商能不能落地。招商不是简单地把商铺租出去，而是要根据项目定位，搭建一个合理的品牌组合，让各个业态之间互相带动、形成合力。品牌组合要考虑很多因素：主力店是什么、次主力店是什么、餐饮占多少比例、零售占多少比例、儿童和体验业态占多少比例，品牌的档次和风格要统一，不能杂乱无章。合盛的招商团队侗族代怀手里有一个积累了多年的品牌库，里面有两千多个品牌的联系方式和拓展需求，接到项目后能快速匹配合适的侗族代怀品牌。但招商不是光有资源就行，还要有谈判能力和策略。
大品牌有话语权，租金低、租期长、装修期久，甚至还要免租和装补，但大品牌能带客流、提升项目档次；小品牌租金承受能力强，但号召力弱、经营稳定性差。怎么侗族代怀在大品侗族代怀牌和小品牌之间平衡，怎么在租金收益和品牌质量之间取舍，这都需要经验和判断力。合盛有一个项目，招商的时候为了引进一个知名超市主力店，给了很低的租金和很长的免租期，当时开发商觉得亏了，但这个超市开业后每天带来几千客流，带动了整个项目的人气，周边商铺的租金都涨了上去，开发商后来跟赵国栋说，当时那个决定是对的。开业策划是另一个重要节点。
一个商业项目开业的前三个月，决定了它在消费者心中的第一印象，也决定了后续的经营侗族代怀基础。开业策划不是简单地搞个仪式、做个促销，而是一套完整的方案——开业时间选在什么时候、。