济南代怀商业运营有限公司
济南代怀商业运营有限公司的项目办公室与行业观察早上九点，商业运济南代怀营有限公司的项目办公室里，运营总监已经在开早会了。各个项目的负责人汇报上周的经营数据和本周的工作计划，问题当场讨论解决。这家商业运营公司做了快十二年了，主要做商业地产运营、商业项目策划、招商运营和资产管理，运营着几个购物中心、商业街和社区商业中心。
负责人老郑干商业运营快二十年了，从最早在百货公司当楼层经理，到后来在购物中心做总经理，再到现在开了自己的商业运营公司，对商业运营的每一个环节都了如指掌。商业地产运营是公司的核心业务。老郑说，商业地产跟住宅不一样，住宅卖完就完事了，商业地产是长期运营的资产，运营得好，租金和资产价值持续增长；运营得不好，商铺空置，租金收不上来，资产贬值。
他们公司接受开发商或者业主的委托，运营管理商业项目，从前期的定位策划、招商，到后期的运营管理、营销推广、物业服务，全流程负责。他们运营的项目，有大型购物中心，有主题商业街，也有社区商业中心，不同类型的项目有不同的运营策略。购物中心注重品牌组合和体验业态，吸引客流；商业街注重主题特色和氛围营造，打造打卡地；社区商业注重便民和生活服务，满足周边居民的日常需求。他说，商济南代怀业运营没有统一的模板，要根据项目的位置、规模、周边客群来制定合适的运营策略，不能照搬别人的经验。商业项目策划是公司的前端业务。
很多开发商拿了地要做商业项目，但不知道做什么类型、多大规模、什么定位，就需要做前期策划。老郑的公司给商业项目做前期策划，包括市场调研、客群分析、竞品分析、项目定位、业态规划、商业空间建议、财务测算，给开发商提供完整的策划方案。他说，商济南代怀业项目的前期策划非常关键，定位错了，后面再怎么努力都很难做起来。他们做策划，会做深入的市场调研，了解项目周边的人口、消费能力、消费习惯、竞争情况，然后济南代怀根据市场需求确定项目的定济南代怀位和业态。比如周边年轻家庭多，就多做儿童业态和餐饮；周边上班族多，就多做快餐和便利店；周边老年人多，就多做生活服务和健康业态。
很多开发商就是因为他们的前期策划专业，避免了定位济南代怀错误，项目开业以后经营得很好。招商是商业运营的关键环节。老郑说，商业项目的定位和业态规划再好济南代怀，招不到合适的商户也白搭。他们公司有专业的招商团队，跟很多品牌商和商户有长期合作关系，能快速为项目招到合适的商户。
招商的时候，他们会根据项目的定位和业态规划，有针对性地招商，主力店、次主力店、配套业态，合理搭配，形成互补。比如购物中心先招主力店，比如超市、影院、大型餐饮，吸引客流，然后招次主力店和小商户，丰富业态。
招商的时候还要考虑商户的品牌实力和经营能力，不是谁给的租金高就招谁，要招能长期经营、跟济南代怀项目定位匹配的商户，不然商户做不下去撤场了，空置率就上去了。很多项目就是因为招商不好，商户质量差，经营不下去，最后空置率很高，他们接手以后重新招商调整，才把项目做起来。运营管理是商业项目的日常核心。老郑说，商业项目开业只是开始，后续的日常运营才是关键，运营得好，客流和销售持续增长，商户赚钱，租金稳定；运营得不好，客流稀少，商户亏损，纷纷撤场。他们的运营管理包括商户管理、客流管理、济南代怀营销活动、环境维护、安全管理、客户服务。
商户管理方面，定期跟商户沟通，了解经营情况，帮助商户解决问题，对经营不好的商户分析原因，给出改进建议，实在做不下去的及时调整更换。客流管理方面，通过监控和数据分析客流规律，哪个时段人多，哪个区域人多，然后针对性地做活动和济南代怀调整业态。营销活动方面，节假济南代怀日和周末做主题活动、促销活动、展览演出，吸引客流，带动销售。环境维护方面，公共区域的卫生、照明、空调、绿化都要做好，给顾客一个舒适的购物环境。
安全管理方面，消防、治安、设备安全都不能马虎，定期检查，消除隐患。营销推广是商业运营的重要手段。老郑说，现在的商业竞争激烈，酒香也怕巷子深，必须主动做营销推广，吸引客流。他们的营销推广分线上和线下，线下做节日活动、主题展览、亲子活动、美食节、促销活动，吸引周边居民来逛；线上做微信公众号、小程序、社群、抖音、小红书，发布活动信息和优惠，跟顾客互动，还做线上团购和优惠券，引导到店消费。
他说，商业项目的营销跟单纯的商品促销不一样，目的是吸引客流、提升项目的知名度和美誉度，让顾客养成来这里消费的习惯。他们做营销，会根据项目的定位和客群，设计有特色的活动，不只是打折促销，而是做有内容、有体验的活动，让顾客觉得有意思，济南代怀愿意来。很多项目就是因为营销做得好，知名度和客流都提升了，商户的销售也跟着增长。
资产管理是商业运营的高端业务。老郑说，商业地产是资产，运营的最终目的是提升资产的价值。他们公司给业主做资产管理，包括资产估值、租济南代怀金管理、成本控制、资本运作、资产处置，帮助业主实现资产的保值增值。他说，很多业主买了商业物业，不知道怎么管理，租金收不上来，资产贬值。
他们做资产管理，会先济南代怀对资产。